學位房陷阱多說好的名校要抽簽才能讀
??每年4月是東莞的學位申請截止時間，隨著截止日期越來越近，適齡兒童的傢長也開始著急為子女申請學位準備材料。不過公立學校的學位有限，很多傢庭不一定滿足積分入學的條件，因而不少人青睞通過學位房解決子女的學位問題。但是學位房需求的日漸增多與固定的教育資源不匹配，逐步催生瞭業主和開發商的矛盾。隨著南城、寮步等區域取消學位房，學位房的糾紛也達到白熱化階段。
??關於學位房，業內有不同的聲音。有人認為，學位房背後的貓膩和潛規則太多，加上教育資源的緊張，東莞取消學位房會成為未來的趨勢；有人認為，物以稀為貴，正因為教育資源的緊張，有單獨學位的樓盤會成為稀缺資源，更有市場號召力。
??說好的名校要抽簽才能讀
??日前，莞城某樓盤業主因子女無法就讀莞城某知名小學，在項目營銷中心靜坐維權，並在售樓部貼有“維權不違法 拒絕抽簽”的標語。
??業主陳女士表示：“幾十萬元房款買下瞭此樓盤，主要是為瞭解決孩子讀書問題。當初，開發商承諾購買該項目樓盤，子女可以就讀莞城某知名小學。現在開發商無法承諾所有的樓盤生獲得同一名校學位，隻能通過抽簽方式決定子女是否可以就讀某小學，這對抽不到的孩子來說，是不公平的。”
??對此，業主葉先生說：“我們買房的時候是奔著某知名小學的學位，買房也是付出瞭巨大經濟代價。”
??針對此情況，記者采訪瞭該樓盤的相關負責人，他表示：“當初，營銷人員在銷售該項目的時候，承諾業主的子女可以就讀莞城的小學，並非全部業主都可以就讀這所知名小學。至於為何通過抽簽的方式解決此問題，這是因為小區的適齡上學孩子有78名，而項目隻有30名莞城某知名小學的學位名額，此解決方式也是基於公平公開。”
??目前，東莞城區真正配套學位指標的樓盤已然不多，即使父母買得起學位房，卻因為名額、戶籍等問題無法享受學位資源。此時，學位房隻是一個概念，銷售人員在售樓時不會主推學位概念，卻會“暗示”亟需學位的傢長，並告知其樓盤周圍有很多知名的學校。
??“傢長太渴望得到學位瞭，以至於其要支出昂貴的成本，也要買概念中的學位。”一位業內人士說。
??東莞資深房地產律師李某針對學位房解釋說：“學位是剛性需求，也是很多業主急需之物。開發商會以學位來宣傳售樓，如果學位不容易實現，可能會產生糾紛，但也不至於是合同詐騙，這是因為開發商不會將學位的承諾寫在合同上，更不會承諾沒有學位就退房。”
??據悉，樓盤送學位有兩種情況，一種是教育局以一定的條件將相關公辦學校學位給樓盤，使購房業主有學位權；另一種是有些大開發商自己開辦或合作開辦私立學校，解決業主的學位房需求。不過某些私立學位，如朝天小學、南開小學很熱門，其教育資源也較為緊張。“對於開發商建造的私立學校，現在也是面向全市招生，會給予業主優惠政策。不過，大型開發商旗下開發的項目越來越多，也未必能滿足所有業主的需求。”陳駿良說。
??學位房折射教育資源不匹配
??目前，東莞的學位房價格並沒有如廣深一樣，動輒是“天價學位”，不過以“學位”為賣點的學位房相較同等區域的樓盤，在價格上略有漲幅，業主為爭得學位，也願意付出高成本。
??記者瞭解到，部分開發商向政府交納瞭一定的教育配套資金，對應獲得學位指標。畢竟學位有限，學校的教育資源也跟不上城區的項目開發和銷售進度，需求大於供給，開發商未必能保證每位業主有學位指標，學位的事情存在很多變數。
??當供給無法滿足需求的時候，糾紛容易產生。近年來，因為學位資源緊缺，開發商與業主的矛盾也日漸增多。2013年，寮步和南城先後叫停學位房。
??南城和寮步的學位資源是否面臨緊缺的窘況？我們以南城為例算一筆賬，根據合富輝煌東莞市場研究部提供的數據顯示，2013年南城住宅成交6673套。若按照每戶3口人計算，將有2萬人入住，按照城市每年的出生率10%計算，每年有2000人出生，按現有國傢規定，班容量≤50人，則需要建一所8軌制的學校。若相關的項目就近的小學、中學均已滿負荷，無能力擴大招生，那麼，7143戶居民的孩子將面臨無學可上的現狀。如此大規模的人口數量，如果沒有配足夠的教育設施，南城區的中小學生的讀書問題更為突出。
??關於學位緊缺的問題，陳駿良認為，莞城、東城、南城等城市中心區域的學位較為緊張，偏遠鎮區的學位還是很充足的。南城是城市中心區域，對學位的需求比較大，寮步的樓盤比較多，競爭比較大，學位的需求比較旺盛。“對於學位資源緊張的區域，政府無法提供足夠的學位給業主，政府寧願把教育配套基金退還給開發商。”陳駿良說。
??時間過去整整兩年，沒有“學位房”為營銷賣點，南城和寮步的項目銷售是否有影響？記者在走訪的過程中瞭解到，當年掛在項目上的“購房送學位”紅色標語“消失”瞭，換來的是樓盤的基本信息和特價優惠。售樓現場的營銷人員對市民咨詢的學位事情也變得謹慎瞭，並向其解釋學位新政事宜。
??隨後，記者電話采訪南城某品牌開發商相關負責人對於學位房的看法，他說：“學位房的取消對樓盤的銷售影響不大，人們在心理上已經逐漸接受南城取消學位房的政策。現在，大傢都不提學位房瞭。”
??寮步某開發商也表示，學位房隻是在銷售過程中賣點，該買房的還是會買房的，寮步取消學位房對項目的營銷影響不大。"
??合富輝煌市場研究部經理李興旺表示，學位房的取消對項目的銷售影響不大，該買房的還是會買房。學位房隻是錦上添花的事情。
??此外，他認為東莞逐漸取消學位房會成為未來的趨勢。學位房問題引發瞭很多社會問題，譬如學位不足的現象導致瞭業主和開發商之間產生諸多糾紛矛盾、開發商承諾給予業主學位易釀成不公平等。
??據數據統計，2013年南城住宅成交6673套，2014年南城住宅成交5365套，同比下降19%。2013年寮步住宅成交3179套，2014年，寮步住宅成交2359套，同比下降35%。
??■聲音
??學位房大傢談
??學位房和學區房涉及的層面太多瞭，就近入學的教育政策、買房入戶的政策，學位與房產的法律關系等，凡是有交叉的地方都有模糊地帶，而且各地政策法規又不盡相同。這兩個概念也不是法律概念，立法層面上也沒有太多的界定，更多的是結合政策來看。
??——東莞資深房地產律師李律師
??學位房是開發商向當地政府交教育配套基金，並相應給予開發商學位指標。由於南城等地的樓盤開發強度和密度比較高，而當地的教育資源是固定有限的，導致學位與學位房不匹配。目前學位緊張的現象主要集中在城區，在偏遠鎮區的學位還是挺充裕的。因為政策和資源不足的原因，未來城區配有單獨學位的房子會成為稀缺資源。
??——東莞房地產行業協會秘書長陳駿良
??東莞取消學位房會成為趨勢，未來新莞人入讀學校普遍以積分入學為主。
??——合富輝煌市場研究部經理李興旺
??■東莞學位房大事件
??2009年前
??東莞尚未推出“積分入學”政策，鎮街“購房送學位”是外來務工人員子女入讀公辦學校的重要途徑。
??2009年後
??東莞為瞭推進教育公平化，推出“積分入學”政策。莞城、南城、東城、萬江、松山湖、寮步等教育資源較為集中、樓盤熱銷的鎮街及園區的“學位房”政策並未終結。
??2013年4月
??寮步鎮表房屋信貸信用貸款增貸怎麼貸款比較會過件態停止對新建樓盤贈送學位的審核，所有新莞人業主子女要讀書需要通過積分入學申請，對於曾經獲得學位的樓盤可保留學位，兩年內消化完。
??2013年5月17日，
??南城成為第二個叫停“購房送學位”政策的鎮街，並說明“由於公辦學位供求矛盾突出，為規范樓盤業主子女入讀公辦學校的管理工作，今後南城不再受理房地產公司委托辦學”。
??買瞭公寓
??才發現不能入戶
??■相關
??如果你是單身的集體戶，而且首次置業，想買瞭商業公寓後把戶口遷到公寓解決學位問題，那麼這是行不通的。因為商業公寓不能入戶，信貸房貸銀行缺錢急用哪裡汽車貸款業主的子女不能擁有樓盤所在地的戶口，也就失去瞭入讀地段小學的資格。
??市民黃先生大學畢業後來到東莞工作，戶口和檔案一直寄放在廣州人才市場。今年，黃先生打算與女友結婚，並將其戶口遷出人才市場，希望通過購房入戶將其戶口遷到東莞，並通過入戶解決孩子的學位問題。
??最近，黃先生在城區物色符合條件的心水房，位於莞城的某樓盤的廣告宣傳語“首付5萬元起，市中心學區房限時限量搶購”引起瞭他的註意。該樓盤位於城市最中心區域，主推173-238平方米的戶型，另有32-92平方米精裝小戶，均價10000元/平方米，首付4萬起，現購房可享85折優惠。
??經過多次看房，黃先生心想趕緊敲定92平方米的精裝戶型。“那樓盤處於城市中心區域，其房價還能接受，買房還有優惠，關鍵是可以入戶送學位。”黃先生說，後來無意中發現該樓盤並非所有戶型能入戶送學位，因為他看中的92平方米精裝戶型是不能入戶的。原來，該樓盤主推的173-238平方米的戶型能入戶送學位，而92平方米的精裝戶型屬於商業公寓，商業公寓按規定不能入戶。
??黃先生坦言，由於缺乏經驗，第一次看房的時候，銷售人員說買該樓盤能入戶送學位。之後，黃先生並沒有細問具體的入戶事宜，他也以為買瞭房就解決入戶和學位問題瞭。
??隨後，黃先生打電話咨詢該樓盤的銷售人員，重新咨詢落戶的事宜，結果得到的答復是該樓盤173-238平方米的戶型是住宅性質，能入戶有學位；92平方米的戶型屬於商業性質，集體戶和外地戶口無法落實入戶和學位問題。
??業內人士提醒，城市中心區一些名校附近有不少的商業性質的公寓在售，由於商業公寓單位不能擁有學位，因此售價要較同地段的住宅樓盤低。因為購買商用公寓是不能入戶的，這些備受市場青睞的城市中心物業的升值潛力將大打折扣。
??據悉，如何判斷商業公寓可從以下幾方面考慮：首先，用途不同，商業性質的公寓可作為辦公場所註冊，但不能遷入戶口，住宅性質的公寓可以入戶，但不能註冊辦公場所；其次，使用年限不同，商業期限是40年，住宅期限則是70年。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-24/08195997161651760328563.shtml
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