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房產需求轉為 改善+ 保障
??昨日，中金公司發佈“中國房地產2015年走勢預測”，預測2015年將會有兩次降息，住房潛在需求將逐年降低，房價和土地市場或在2015年
二季度及以後恢復。另外房地產市場重心轉為“改善”+“保障”。分析師認為，此階段，開發商首先要做好服務，加速轉型，才能在消化期維持穩定增長。
??變模式：從“拉客”到“留客”
??進入地產“白銀”時代，銷售規模見頂、利潤率下行、競爭加劇之後，開發商唯有轉型，存在佈局重劃、產業拓展、模式切換三條路徑。“展望未來三到五年，我們預期在行業規模增長空間見頂的情況下，將迎來開發商轉型良機。”中金公司專傢分析說。
??本周末武漢8盤入市，新老盤齊上陣。記者踩盤發現，不少開發商開始轉變營銷方式，從“看房送電影票”轉變成體驗高大上數字體驗中心。與萬科、萬
達等大牌企業合作建造數字營銷中心的武漢築巢數字傳媒有限公司，昨日在中民仁壽裡發起數字展廳體驗會。弧幕影院體驗實景房、iPad掃描房型直接觀看3D
模型，不少高2016任何問題免費諮詢精尖的產品直接同房產銷售聯系起來。
??“數字體驗營銷中心投資預計200萬元，比一般的沙盤營銷中心造價貴5倍。但在用戶體驗和留客量上，有明顯提升。”該傳媒有限公司負責人透露，武漢本土房企也開始著手建設數字營銷中心。
??“這種形式的案場就是未來趨勢，就是未來每個售樓部的標準模版，以客戶體驗為中心的思路，絕對是迎合群眾需要的。同時，數字案場直接秒殺瞭傳統
售樓部，直接增強瞭購房者的自主體驗。”該項目負責人認為，傳統的房產營銷策劃僅僅停留在吸引更多的客戶，也就是傳統的“拉客”，而在實際轉型過程中，直
接“留客”消化客戶，才是生存致勝的核心，“數字營銷中心或成為未來房產營銷標配。”
??看預期：2015年房價平穩
??昨日，中金公司發佈預測，2015全年將有兩次降息，而CPI 同比增速將滑落至1.4%的低位(2014年預測：2.0%)。
??“基於此數據，實際利率在2015年將呈現穩步小幅回落趨勢，回落速度緩於2012年。”中金公司解釋說，“實際利率與房價負相關，實際利率回落，同時預示著2015年房價平穩。”
??中金宏觀組預計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長，新增信貸額達9.5萬億元。按照過往經驗，新增信貸的15%-20%將用於按揭
貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，估計全年新發放按揭貸款將在3.4萬億元左右，同比增長14%，將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91萬
億元。
??轉重心：“改善”+“保障”
??2013年開始，中國房地產市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，標志性事件是戶均1套房的實現。專傢認為，未來住房潛在需求將逐年下降，市場重心轉為“改善”+“保障”，調控政策也將由2010-2013年的壓制需求轉為鼓勵住房消費、防范房地產市場風險。
??“一旦到位資金來源及行業銷售額滯後，將直接拖累房地產投資增速。”專傢指出，目前行業可售庫存依然在高位，拿地未有明顯起色，預計2015年
新開工項目將繼續縮減。從產業邏輯鏈看，行業投資增速恢復上行需要等待可售庫存系統性下降，拿地恢復時點或在2015年二季度及以後。
??同期，行業庫存去化周期在今年年底出現改善跡象。截至9月底，庫存去化月數指標從7月高點的16.9個月小幅降低至16個月左右。而
2011-2012年周期，庫存去化月數高點出現在2012年1月，為17.9個月，之後迅速降低至2012年8月的9.0個月。“這也就意味著，松綁兩
限，確實刺激瞭不少改善型和保障型住房置業者。”專傢表示。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-09/09345937024154619659709.shtml
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