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房地產稅費占企業成本比重超兩成 轉嫁購房者
偏高的房產稅費單
一份調查報告顯示：在房地產開發企業項目開發中，房地產稅費偏高且呈增加趨勢，其中房地產企業稅收占總成本的比重為26.06
當房產稅即將成為稅費鏈條上新的一環時，我們不禁要問：房產稅費單是否隻增不減
在1月18日的"金鳳凰2014全球華人地產峰會"上，華遠地產董事長任志強直言，房地產稅作為人大重新批準立法的新稅種，需對房地產生產環節和持有環節的原有稅收進行重新分配。
這不僅引發瞭人們對於房地產稅的關註，更讓人們對與中國房產相關的各環節所產生的稅費多瞭一份好奇。
目前房地產行業背負瞭哪些稅費？一套房子的價款上有多少是用來繳納稅費的？房地產稅開征後，原先附著在房子上的土地出讓金、稅費是否需要作出調整或清理？
稅費占房地產開發成本15%至20%
徐立偉(化名)曾是河南省一傢建築施工企業的老板，3年前開始涉足房地產開發。1月17日當法治周末記者詢問其開發項目需繳納的多少稅費時，他感慨道："要交的稅費太多瞭，我一時給你說不清楚，周末瞭我好好捋一捋，到時候詳細報一下。"
經過周末兩天的細致準備，1月20日，徐立偉向記銀行信貸年%者細數瞭房地產開發過程中的稅費成本。
前期拿地階段，土地出讓金是最大一塊支出，取得國有土地使用權後，按照3%至5%的稅率繳納契稅。如果在房地產開發中占用瞭耕地，則還要根據占用耕地的面積繳納耕地占用稅。同時還要依照占用土地的等級和面積繳納城鎮土地使用稅。
進入開發階段後，涉及3%稅率的營業稅，以及城市維護建設稅以及教育費附加，還要按照建築施工合同金額的0.03%的稅率繳納印花稅。
項目完工進入銷售階段，對於企業而言，還需要按照銷售收入的5%繳納營業稅；如果銷售過程中出現瞭增值，則需要繳納土地增值稅，該稅種實行超率累進稅率，最低稅率為30%、最高為60%。另外，還有印花稅、企業所得稅、房產稅等。
在稅之外，徐立偉發給記者的《建設項目行政事業性、基金類及經營服務性收費統計表》中還顯示，在房地產開發過程中，每個環節都涉及不少費用，如測繪費、房地產價格評估費、建築垃圾處置費、市政公用設施配套費、工程質量監理費等二十餘項，共涉及房管局、城管局、規劃局等十餘個部門。
徐立偉大體估算瞭下，十餘種稅和二十多項費用占到瞭房地產開發成本的15%至20%。早在2008年，全國房地產商會曾就我國房產企業開發費用做過一項調研，調研結果也基本印證瞭徐立偉的感受。
這份調研報告指出，在房地產開發企業項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高達58.2%，是最主要的組成部分，且房地產稅費偏高且呈增加趨勢，其中房地產企業稅收占總成本的比重為26.06%。經過統計，該報告指出，在項目的總費用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為 49.42%。
一旦進入銷售環節，作為消費者又要面臨哪些稅費呢？
北京一傢大型房地產經紀公司置業顧問呂大中(化名)對法治周末記者介紹，如果購買一手商品房，購房者需以房屋價款的1%至3%繳納契稅，權證登記費等。
如果購買二手房，亦需要繳納契稅和成交房價0.05%的印花稅。2013年"新國五條"出臺後，出售自有住房還要按照轉讓所得的20%計征個人所得稅。不過呂大中對記者透露，實際中由於購房者和業主所處地位不對等，一般包括原本由業主繳納的營業稅和個人所得稅都轉嫁到購房者身上。
可以合並的稅費有多少
上海財經大學公共經濟與管理學院稅收系教授胡怡建長期關註房地產行業的稅賦情況，他對法治周末記者表示，全國房地產商會的上述報告基本反映瞭房地產業的成本稅賦狀況，而這些稅費最終都通過房價由消費者來承擔。
隨著房價的節節攀升，政府出臺瞭包括限購令、提高二套房貸款首付比例等措施來調控房價。2010年，作為抑制投機性購房需求，增加投資人的持有成本的房產稅開始走上前臺。2011年年初，根據國務院第136號會議精神，上海和重慶先後啟動房產稅改革試點。
不過從一開始，試點的房產稅其合法性就不斷遭受質疑：國務院將全國人大授予的立法權轉授給瞭地方政府；試點的房產稅針對個人自住住房開征，這也超出瞭《房產稅暫行條例》的范圍。
此次十八屆三中全會的決定提出，要"加快房地產稅立法並適時推進改革"，中國財稅法學研究會副會長、中國政法大學財稅法研究中心主任施正文對法治周末記者表示，這種提法回應瞭房產稅開征的合法性訴求。
不過，很多業內人士對房地產稅提出異議。任志強就認為，中國不應該征收房產稅，因為中國的土地不是歸個人所有，房子產權隻有70年。"政府如果要收房產稅，一定要有替代性的政策，就是要取消土地使用稅、耕地占用稅等稅種，然後把這些綜合起來變成房產稅，使得總稅負不增加。如果在收取土地出讓金後，再讓購買人支付房產稅是不合理的。"
對此，施高雄那瑪夏農地貸款正文對記者表示，土地出讓金、相關稅收和費用，都是政府收入的形式，各自都有其正當性和合理性。不過他也強調，房地產行業事關民生，也要考慮這三者的配置比例，避免不合理的重復征收。
徐立偉一直關註著房地產稅的立法及推進情況，他對法治周末記者說，現在房價已經非常高瞭，如果不減並一些稅，單純增稅，老百姓買房的負擔會更加沉重。
在施正文看來，"現行的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅都可以進行合並"。
根據客戶應對歷次房地產行業稅費政策調整的經歷，呂大中對記者提出瞭開征房地產稅的顧慮："如果一個很好的體系作保障的話，房地產稅的納稅人很有可能將稅負轉嫁給買房人，從而變相推高房價。"
胡怡建認為，從房產稅到"房地產稅"不隻是一字之差，"房地產稅，其實是一個體系，而不單單是一個稅種，它包括開發、交易、持有這三大稅收體系，應當根據立法要達成的目的對三個環節的稅負進行合理協調和平衡"。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-22/08312588877.shtml
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